De nombreux dispositifs sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour réduire leurs impôts grâce à la défiscalisation immobilière. Ces mécanismes offrent des opportunités attractives pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif. Voici un aperçu des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2024, ainsi que leurs conditions d'accès et les avantages fiscaux qu'ils procurent.
1. Loi Pinel
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en s'engageant à louer un bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction varient en fonction de la durée de location, offrant des avantages fiscaux allant jusqu'à 21% de la valeur du bien sur la durée de mise en location. Cependant, il est essentiel de choisir une région à forte demande locative pour maximiser les avantages fiscaux et éviter les risques liés à la vacance locative.
2. Loi Pinel Outre-Mer
Similaire à la loi Pinel, ce dispositif s'applique aux investissements dans les départements et territoires d'outre-mer. Les avantages fiscaux sont plus avantageux, mais les risques sont également plus élevés.
3. Autres dispositifs
D'autres dispositifs existent également, tels que la loi Malraux pour la rénovation de biens anciens, et la loi Monuments Historiques pour les propriétaires de monuments classés. Chacun de ces dispositifs offre ses propres avantages fiscaux et conditions d'accès.
Il est à noter que la fin progressive de la loi Pinel a été annoncée début 2021, sans connaître encore le dispositif qui va la remplacer. L’avantage fiscal du Pinel diminuera progressivement jusqu’en 2024. Il est donc recommandé de consulter un professionnel pour choisir le dispositif le mieux adapté à votre situation et de réaliser des calculs précis avant d'investir pour vérifier la cohérence de votre montage financier.
Loi Malraux : Une autre opportunité de défiscalisation
La loi Malraux offre une réduction d'impôts allant jusqu'à 30% aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans certains quartiers spécifiques. Pour bénéficier de ce dispositif, certaines conditions doivent être remplies.
Propriétaire éligible
- Être fiscalement domicilié en France.
- Être propriétaire direct du bien ou via une SCI.
- Ne pas avoir procédé à un démembrement de propriété.
- Destiner le bien à la location nue pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois maximum après la fin des travaux.
Immeuble éligible
- L’immeuble doit être bâti.
- Il doit être situé dans l’un des secteurs prévus par la loi.
- Après les travaux, il doit être mis en location nue pendant 9 ans.
La loi Malraux vise à sauvegarder le patrimoine architectural français tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs engagés dans la rénovation d’immeubles anciens.
Monuments historiques : Profitez de biens rares et d'exceptions
La loi Monuments historiques a pour objectif de vous faire investir dans des biens faisant partie du patrimoine national pour pouvoir les restaurer et les entretenir. En contrepartie, vous bénéficierez d'un avantage fiscal important .
Voici les conditions d'éligibilité du dispositif :
- Vous devez conserver le bien pendant au moins 15 ans.
- Les biens éligibles sont les immeubles classés Monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ou disposant du label Fondation du patrimoine.
- Il n'y a pas de condition de localisation mais il faut savoir que les biens éligibles au dispositif Monuments historiques sont des biens rares et d'exception.
L'avantage fiscal peut se décliner sous plusieurs formes. Si vous n'utilisez pas votre bien pour générer des revenus (locatifs ou commerciaux), il vous sera possible de déduire certaines charges relatives à l'entretien ou aux travaux du bien de votre revenu global. Vous pourrez trouver le revenu global dans votre déclaration des revenus n°2042-C à la case 6DD.
Si au contraire, votre bien engendre des recettes, alors vous pourrez déduire la totalité des charges sur vos revenus fonciers .
Bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est accessible aux contribuables désirant effectuer un investissement immobilier locatif soit dans le neuf soit dans l'ancien. En mettant le bien meublé en location, vous bénéficierez d'un avantage fiscal.
L'avantage fiscal auquel vous aurez droit est l'amortissement déductible. Vous pourrez donc déduire de vos recettes annuelles les charges et l'amortissement du bien c'est-à-dire sa dévalorisation tous les ans selon son usure.
Les conditions à remplir pour bénéficier de l'avantage fiscal LMNP sont les suivantes :
- Investir dans un logement meublé ou que vous allez meubler. Une liste du matériel à fournir est établie
- Ne pas être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) qui confère un statut de professionnel
- Percevoir moins de 23 000€ de revenus locatifs par an ou les recettes (les loyers des meublés ) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC: BIC : Bénéfices industriels et commerciaux...).
Loi Girardin : 2 types de Girardin pour investir en Outre-mer
En ce qui concerne les investissements immobiliers en Outre-mer, on retrouve 2 types de dispositif Girardin : le Girardin social et le Girardin logement.
La réduction d’impôt Girardin social s’applique aux investissements liés à l’acquisition ou la construction de logements destinés à être loués ou à être utilisés dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété. Cette réduction d’impôt concerne les investissements réalisés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2029 dans les collectivités d’Outre-mer suivantes :
- Saint-Pierre-et-Miquelon
- La Nouvelle-Calédonie
- La Polynésie Française
- Saint-Martin
- Saint-Barthélemy
- Les îles Wallis et Futuna
La réduction d’impôt Girardin logement concerne les investissements tels que l’acquisition ou la construction de logements neufs destinés à un usage d’habitation principale. Les investissements doivent aussi avoir été réalisés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2029, et les territoires DROM-COM éligibles à cette réduction d’impôt sont :
- Les départements : la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, La Réunion et Mayotte
- Les collectivités : la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie Française, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, les îles Wallis et Futuna, les Terres Australes, les Antarctiques Françaises
Investir dans l'immobilier offre de nombreuses opportunités de défiscalisation grâce aux dispositifs mis en place par le gouvernement. Que ce soit à travers la loi Pinel, la loi Malraux ou d'autres mécanismes, les investisseurs peuvent réduire leur charge fiscale tout en contribuant au développement du marché immobilier. Il est cependant important de bien comprendre les conditions d'accès et les avantages fiscaux de chaque dispositif, ainsi que de réaliser une analyse approfondie avant de s'engager dans un investissement immobilier.
