SCPI ou OPCI : quelle solution choisir pour diversifier son patrimoine ?
La diversification est un principe clé dans la gestion patrimoniale, et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) offrent deux approches différentes pour investir dans l’immobilier. Cet article compare ces deux solutions afin de vous aider à faire un choix éclairé, tout en mettant en avant les avantages distinctifs des SCPI.
1. Composition du portefeuille : une approche spécialisée ou diversifiée
- SCPI : Investies exclusivement dans l’immobilier (bureaux, commerces, logistique, résidences spécialisées), elles offrent une exposition 100% immobilière. Ce focus permet une meilleure stabilité et une prédictibilité des revenus locatifs.
- OPCI : Leur portefeuille est mixte : 60% minimum en immobilier, complété par des actifs financiers (actions, obligations, liquidités). Cette diversification peut être un atout, mais elle introduit également une volatilité liée aux marchés financiers.
➡️ Pour un investisseur cherchant à capitaliser sur l’immobilier sans l’influence des marchés financiers, les SCPI restent une solution plus ciblée.
2. Rendement et risque : stabilité ou volatilité
- SCPI : Historiquement, les SCPI offrent un rendement plus élevé (autour de 6% en 2017), grâce à une gestion optimisée des biens immobiliers. Le risque est concentré sur l’immobilier, mais la diversification des biens et des locataires réduit ce risque.
- OPCI : Le rendement est généralement plus faible (environ 4% en 2017), en raison de leur exposition partielle à des actifs financiers. Les fluctuations des marchés peuvent affecter la performance globale.
➡️ Les SCPI sont idéales pour ceux qui privilégient un rendement solide et stable sur le long terme.
3. Horizon d’investissement : long terme ou moyen terme
- SCPI : Conçues pour un placement à long terme, avec une durée recommandée de 10 ans ou plus. Cela permet de lisser les éventuelles fluctuations du marché immobilier et de profiter pleinement de leur rendement.
- OPCI : Plus flexibles, elles conviennent pour un horizon d’investissement à moyen terme (8-10 ans).
➡️ Si vous êtes prêt à immobiliser votre capital sur le long terme, les SCPI sont un choix optimal.
4. Fiscalité : revenus fonciers ou mobiliers
- SCPI : Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut être optimisé avec un dispositif comme le déficit foncier ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
- OPCI : Les revenus relèvent du régime des capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.
➡️ Les SCPI peuvent s’intégrer efficacement dans une stratégie de gestion fiscale immobilière.
5. Liquidité : une question de besoins
- SCPI : La revente des parts peut prendre du temps, en fonction des demandes sur le marché secondaire.
- OPCI : Plus liquides, les parts peuvent être revendues sous 2 mois, sauf en cas de crise immobilière majeure.
➡️ Si la liquidité n’est pas une priorité, les SCPI offrent un meilleur rendement en contrepartie.
6. Frais : à long terme, les SCPI se démarquent
- SCPI : Les frais d’entrée sont plus élevés (8-12%), mais les frais de gestion restent faibles (0,5-0,6% par an).
- OPCI : Les frais d’entrée sont plus faibles (3-5%), mais les frais de gestion atteignent environ 2,25% par an.
➡️ Pour un investissement sur une longue durée, les SCPI sont souvent plus économiques.
7. Risques spécifiques : volatilité ou concentration
- OPCI : Exposés à un double risque – immobilier et financier – les OPCI sont sensibles aux fluctuations des marchés financiers. Cela peut rendre leur valorisation plus volatile.
- SCPI : Bien que concentrées sur l’immobilier, leur gestion professionnelle et la diversification des biens limitent les risques.
➡️ Les SCPI, avec leur profil plus stable, conviennent mieux aux investisseurs cherchant à limiter la volatilité.
Pourquoi les SCPI sont-elles une solution privilégiée ?
Les SCPI se distinguent par leur rendement solide, leur stabilité et leur focalisation exclusive sur l’immobilier. Pour un investisseur souhaitant un placement de long terme, elles offrent une solution fiable pour diversifier son patrimoine tout en profitant des avantages de l’immobilier.
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