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La fiscalité internationale - Immobilier



La détention d’un immeuble en France par un non-résident ou d’un immeuble à l’étranger par un résident fiscal français entraîne des problématiques fiscales, notamment sur le plan :

· Des revenus locatifs

· Des plus-values immobilières

· De la taxe d’habitation et des taxes foncières

· De l’IFI (et anciennement de l’ISF)

Zoom sur les revenus locatifs

  • En l'absence de convention fiscale

Lorsqu’il n’existe pas de convention fiscale, le résident fiscal d’un pays doit intégrer les revenus immobiliers perçus à l’étranger à ses revenus ayant pour source son pays de résidence fiscale.

Exemple : C’est notamment le cas pour une personne fiscalement domiciliée en France qui percevrait des revenus d’un immeuble détenu à l’étranger.

Il n’y a pas de dispositif de crédit d’impôt pour atténuer l’impôt réglé dans le pays de situation de l'immeuble, cependant le droit fiscal français admet de considérer l’impôt étranger comme charge foncière.

  • En présence de convention fiscale

Les conventions internationales retiennent que le droit d’imposer des revenus immobiliers revient au pays sur le territoire duquel est situé l’immeuble.

Exemple :


· Un résident fiscal français propriétaire d’un immeuble dans un autre pays générateur de revenus locatifs doit déclarer ses revenus dans le pays de situation.

· Un résident fiscal d’un autre pays, propriétaire d’un immeuble locatif en France, doit déclarer ses revenus en France. Le calcul du revenu foncier taxable en France est déterminé suivant les règles applicables à un résident fiscal français.

Le non-résident peut ainsi bénéficier du régime micro foncier ou une déclaration au régime réel.


S’il s’agit d’une location meublée, il y a lieu de déclarer les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.


Attention !

La possibilité d'imputer un déficit foncier étranger dépend de la rédaction de la convention fiscale.

Par ailleurs, la situation est différente selon que la double imposition est gommée par un crédit d'impôt ou par une exonération sous réserve du taux effectif.

Il a été jugé qu'un résident fiscal français ne peut pas imputer le déficit foncier de source allemande (transposables aux déficits d'immeubles situés en Italie notamment puisque la rédaction de la convention est identique) de ses revenus imposables en France. La convention prévoit en effet la prise en compte des seuls "bénéfices et revenus positifs".

  • Elimination des doubles impositions pour l'Etat de résidence fiscale

En matière de revenus de biens immobiliers, les conventions signées par la France prévoient deux cas de figure.

- Soit une exonération sous réserve d’application de la règle du taux effectif :

Dans une telle situation le revenu immobilier est taxé dans le pays de situation de l’immeuble. Ce revenu est pris en compte au niveau de l’Etat de résidence uniquement pour calculer le taux d’imposition des revenus ayant pour source l'Etat de résidence.


Exemple : Un résident fiscal français dispose de revenus fonciers dans un autre pays et la convention prévoit la règle du taux effectif. Le contribuable ajoute à ses revenus français le revenu issu de cette location située à l’étranger et calcule l’impôt qui serait dû sur ses revenus mondiaux. Le taux d’imposition constaté est ensuite appliqué aux seuls revenus français.


- Soit l’application d’un crédit d’impôt :

Le revenu est pris en compte et taxé dans le pays de situation et dans le pays de résidence. Le pays de résidence accorde un crédit d’impôt pour supprimer ou atténuer cette double imposition. Le crédit d'impôt peut être le montant de l'impôt payé à l'étranger dans la limite de l'impôt français ou encore d'un montant égal à l'impôt français.

Exemple : Un résident fiscal français dispose de revenus fonciers dans un autre pays et la convention prévoit un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger. Les revenus sont déclarés et donnent lieu à imposition dans les deux pays, savoir pays de situation de l’immeuble et France. L’impôt dû en France est réduit du montant de l’impôt payé sur ces revenus immobiliers dans le pays de situation.

BOI-INT-DG-20-20-40 § 10 à 30

  • Non résident ayant des revenus immobiliers en France

Un non-résident bénéficiant de revenus immobiliers en France devra les déclarer comme s’il était un résident fiscal français et selon les règles des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux s’il s’agit de location nue ou location meublée ou équipée. Le taux d’imposition de ces revenus est en principe celui déterminé par l’application du barème de l’impôt sur le revenu.

Remarques

Cependant, la loi prévoit un taux minimum d'imposition, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2018 :


· De 20% jusqu’à 27 794€ de revenu net imposable pour 2019, et 25 659€ pour 2020 (14,4% pour les revenus ayant leur source dans des DOM) ce qui correspond à la limite de la deuxième tranche du barème de l’IR.


· Et 30% au-delà (20% pour les revenus ayant leur source dans des DOM)

CGI art. 197 A

Ce taux minimum n’est cependant pas applicable lorsque le contribuable justifie que le taux moyen résultant de l’application de l’impôt français sur son revenu global mondial serait inférieur à 20% ou 30%. Dans une telle hypothèse, c’est ce taux moyen qui est appliqué en France pour les revenus immobiliers.

  • Résident français ayant des revenus immobiliers à l'étranger

Pour déclarer les revenus immobiliers issus de l’étranger, le contribuable français doit les déclarer en France en faisant mention de ceux-ci :

· Dans la déclaration 2047

· Et dans la déclaration 2044 (revenus fonciers) ou dans les déclarations 2031 et 2041 C PRO (location meublée)

Nous vous remercions d’avoir pris le temps de lire cet article.

A bientôt pour de nouveaux conseils en gestion de patrimoine,

PER Consulting

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